основания для отказа в приватизации квартиры

На что можно рассчитывать, если не участвовал в приватизации?

В 80-е годы мы выписали несовершеннолетнего сына из нашей двухкомнатной квартиры и прописали в трехкомнатную к дедушке и бабушке по их просьбе.

Обе квартиры были приватизированы. Поскольку в нашей сын прописан не был, то долю в ней не получил. Но и в той квартире, где он прописан, доли у него тоже нет. По какой причине, он не знает и не помнит деталей. Если на момент приватизации сын уже был совершеннолетним, то должен был писать отказ на участие в ней. Если несовершеннолетним, то непонятно, как его обошли.

В итоге сыну 45 лет и он по-прежнему прописан в трехкомнатной квартире. Но после смерти дедушки и бабушки сын остался без жилья, поскольку эту квартиру наследует другой человек. Как быть?

Как узнать дату приватизации квартиры и где посмотреть документы?

Могу вас успокоить: ваш сын не останется без жилья. Государство защищает права несовершеннолетних, а также тех, кто был прописан в квартире на момент приватизации и письменно отказался от нее.

В любом случае ваш сын вправе пожизненно проживать в трехкомнатной квартире, даже если другие наследники вступят в наследство. Но вот удастся ли ему стать собственником доли в квартире, если выяснится, что при приватизации его обошли незаконно, сказать сложно.

У кого есть право на приватизацию

Приватизация — это способ получить в собственность квартиру, которая до этого была государственной или муниципальной. Право на приватизацию есть у всех зарегистрированных в квартире на момент приватизации жильцов, в том числе несовершеннолетних. Если до приватизации гражданин снимается с регистрационного учета, в приватизации он не участвует.

Вы правы: если на момент приватизации ваш сын был прописан в трехкомнатной квартире, он в любом случае должен был либо участвовать в приватизации, либо письменно отказаться от нее.

Как победить выгорание

Как проходит приватизация, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний

Обойти несовершеннолетнего при приватизации трудно. В пакете документов, которые подают на приватизацию, должны быть выписки из домовой книги и лицевого счета, где указаны все зарегистрированные в жилом помещении. Также там есть даты, с которых они зарегистрированы в квартире, даты их рождения и статус — кем они являются по отношению к главному квартиросъемщику.

Если в выписке из лицевого счета видно, что в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, отдел приватизации потребует разрешение органа опеки и попечительства на приватизацию. Без такого разрешения приватизация квартиры ребенком до 18 лет невозможна. В этом случае все представленные документы детально проверяют в регистрирующем органе. А если чего-то не хватает, то направляют письменный отказ в приватизации.

По закону несовершеннолетний, который проживает в квартире, может отказаться оформить недвижимость в собственность в ходе приватизации. Для этого нужно написать нотариально заверенное заявление об отказе и указать причину. Разрешение подать такое заявление получают в органах опеки и попечительства.

Если ребенку 14 и более лет, документы он подписывает сам. Если меньше, то его законные представители — в вашем случае вы или ваша жена. Так что вы бы точно помнили, если бы сами подписали за него отказ.

После приватизации ребенок имеет равную долю с остальными проживающими. Кроме того, несовершеннолетние, которые стали собственниками квартиры при приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после совершеннолетия.

Если на момент приватизации сын был совершеннолетним

Ситуация аналогичная: он должен был либо участвовать в приватизации и стать собственником доли в квартире, либо письменно отказаться от приватизации. Без учета желания взрослого сына отдел приватизации не выдал бы договор о приватизации жилья бабушке и дедушке.

Но даже если сын отказался от приватизации, он не может остаться без жилья. У отказавшихся от приватизации сохраняется право на пожизненное проживание в квартире, несмотря на смену собственников. Это право защищено законом.

Вот какие права есть у вашего сына:

Причем собственники квартиры не вправе препятствовать ему в этих правах

Однако есть и некоторые ограничения по сравнению с собственниками: сын не может продать, подарить или оставить завещание на свою комнату или квартиру.

Получается, наследники, которые получат трехкомнатную квартиру, не смогут препятствовать вашему сыну пользоваться его правами. А если они захотят продать жилье, новые собственники тоже не вправе выселить его из этой квартиры или выписать.

Верховный суд это подтверждает. Он считает, что к бывшим членам семьи собственника жилого помещения, которые отказались от приватизации, не может применяться статья о выселении, если эта квартира перешла в собственность к другим лицам.

Но есть одно исключение: сын потеряет право пожизненного проживания, если самостоятельно снимется с регистрационного учета. С этого момента все права на проживание в трехкомнатной квартире он утратит.

Где хранятся документы о приватизации

Узнать, когда происходила приватизация квартиры, кто участвовал в ней и кто сейчас собственник квартиры, можно в Росреестре. Для этого любой гражданин вправе запросить выписку из ЕГРН, где будет вся информация о квартире и ее собственниках с момента передачи в собственность по настоящее время.

Чтобы заказать выписку, надо знать кадастровый номер квартиры. Его можно бесплатно узнать на сайте Росреестра.

Но из выписки вы не выясните, почему сын не участвовал в приватизации. Если он все-таки писал отказ, то ему нужно направить запрос в отдел приватизации по месту жительства. У них хранятся все документы, поэтому они смогут точно сказать, отказывался сын от приватизации или нет.

Возможен и другой вариант: на момент приватизации сын еще не был зарегистрирован в квартире или, наоборот, уже снялся с регистрационного учета. В таком случае он потерял любое право на эту квартиру.

Если по каким-либо причинам выяснится, что сын состоял на регистрационном учете и не писал отказ от приватизации, то он может подать иск в суд о признании приватизации недействительной. Так как по закону он должен был получить долю, но на деле его обошли. Такой иск можно подать в течение трех лет с момента, когда сыну стало известно, что его права на приватизацию нарушены.

Например, в Приморском крае пара приватизировала в 1994 году квартиру, но не включила в состав собственников своих несовершеннолетних детей. В 2007 году отец детей умер, и при вступлении в наследство дочь узнала, что доли в квартире у нее нет. Она подала иск в суд с требованием признать договор приватизации недействительным в той части, где ее не включили в состав собственников.

Мать женщины возражала и указывала, что дочери было известно, что у нее нет доли в квартире, а значит, срок исковой давности истек. Но суды нескольких инстанций подтвердили правоту дочери: она обратилась с иском в пределах срока, поскольку о нарушении своих прав узнала, только когда получила свидетельство о праве на наследство.

Что в итоге

Если человек был зарегистрирован в квартире на момент приватизации, он должен был либо написать отказ от приватизации, либо получить свою долю в квартире.

За несовершеннолетнего все бумаги подписывают законные представители. Нарушить права несовершеннолетнего при приватизации крайне трудно, поскольку за этим следят органы опеки.

Даже если сын писал отказ от приватизации, он сохраняет право пожизненного пользования квартирой. Но только пока там зарегистрирован.

Если сына обошли при приватизации незаконно, он может подать иск в суд и восстановить нарушенные права. Сделать это можно в течение трех лет с момента, когда стало известно, что права на приватизацию нарушены.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают

Источник

Как приватизировать квартиру: пошаговая инструкция

Кто может приватизировать квартиру и какие документы для этого потребуются? Куда нужно обращаться и сколько займет процедура?

Что такое приватизация и зачем она нужна?

Кто может приватизировать квартиру?

Перед тем, как приступить к сбору документов, убедитесь, что вы соответствуете нескольким критериям:

Вы имеете российское гражданство;

Вы занимаете квартиру по договору социального найма;

Вы получили согласие всех, кто имеет право проживать в этой квартире, включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет;

Раньше вы никогда не участвовали в приватизации жилья (это правило не относится к тем, кто получил право собственности до 18 лет);

Квартира находится в собственности государства.

Какие документы нужны для приватизации квартиры?

Минимальный пакет необходимых документов включает:

Что делать, если я не могу найти документы?

Если у вас не хватает документов, не стоит отчаиваться. Большую часть можно восстановить с помощью обращения в МФЦ.

Можно ли приватизировать квартиру без согласия всех жильцов?

Нет, если из имеющих право на приватизацию не дал согласия, процесс не сможет пойти дальше, поэтому перед тем, как собирать документы, лучше договориться со всеми заинтересованными людьми.

Куда подать документы на приватизацию квартиры?

Проще всего подать документы в один из многофункциональных центров государственных услуг (МФЦ). Но также существует возможность напрямую обратиться в жилищный отдел муниципалитета, на территории которого находится жилье.

В некоторых регионах существует возможность подать документы онлайн (например, в Москве, или Татарстане).

Сколько занимает принятие решения?

Запрос на приватизацию рассматривается в течение 46 дней. В случае положительного ответа заявителю и всем, кто получает долю в собственности, придется явиться в МФЦ или жилищный отдел муниципалитета, даже если документы подавались онлайн. Там лично в руки выдается договор передачи жилого помещения в собственность.

Тем, кто подавал документы в электронном виде, для завершения процедуры придется предоставить все оригиналы. Чтобы стать полноправным собственником, на основании договора передачи нужно зарегистрировать в Росреестре право собственности на приобретаемое жилое помещение.

Сколько раз можно приватизировать квартиру?

С 2017 года программа бесплатной приватизации действует бессрочно, но гражданин имеет право приватизировать жилье только один раз.

Причины отказа в приватизации квартиры

Отказать в приватизации могут по разным причинам. Одна из них — особый статус помещения. Таким статусом обладают общежития, служебное жилье, квартиры, расположенные на территории военных городков, а также жилье в аварийном состоянии или принадлежащее фондам соцзащиты в сельской местности. Такое жилье нельзя приватизировать.

Отказать могут также из-за ошибок в документах, незаконной перепланировки или нарушения условий бесплатного перевода в частную собственность (например, если человек уже один раз приватизировал квартиру). Решение об отказе может быть неокончательным: в отдельных случаях его возможно пересмотреть (например, после устранения ошибок в документах). Отказ в приватизации также можно оспорить в суде.

Источник

Причины и основания отказа в приватизации квартиры. Как обжаловать его в судебном порядке?

Отказ в приватизации квартиры – нередкое явление в современной юридической практике.

Несмотря на закреплённое законом право однократной бесплатной приватизации жилплощади, не все граждане могут оформить в собственность те квартиры, в которых они проживают по договорам социального найма.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Читайте на нашем сайте о том, кто имеет право на повторную приватизацию жилого помещения, а также о том, как провести процесс деприватизации квартиры. А также узнайте о том, как приватизировать квартиру, если утерян ордер, и как восстановить договор передачи квартиры в собственность.

Причины и основания

Каковы причины отказа в приватизации квартиры? Основной Закон « О приватизации жилищного фонда…» № 1541-1 принят Правительством РФ 04. Июля 1991 года.

За время своего действия неоднократно редактировался, и в настоящее время действует в редакции от 16.10.2012 года.

В этом документе содержатся основные правила проведения процедуры передачи муниципального жилья в собственность граждан, а также перечисляются основные причины отказа в совершении сделки.

Основания для отказа в приватизации жилого помещения делятся на три основных группы.

Несоответствие статуса жилого помещения

Согласно закону нельзя приватизировать недвижимость следующих видов:

С особенностью самого объекта недвижимости может быть связана ещё одна причина отказа.

Если в квартире проведена незаконная перепланировка, на которую власти разрешения не давали, нанимателю однозначно откажут в приватизации.

Кроме того, придётся заплатить штраф и вернуть квартире первоначальный вид. Возможно, после устранения нарушений, разрешение на приватизацию всё-таки удастся получить.

О том, можно ли приватизировать кооперативную квартиру, долю в квартире, а также жилье с долгами, вы можете узнать на нашем сайте.

Причины, связанные с личностями участников

По закону участвовать в бесплатной приватизации жилья можно однократно и добровольно. Каждый гражданин, зарегистрированный в квартире, должен дать своё согласие на оформление её в собственность. Дети с 14 до 18 лет также дают согласие. На несовершеннолетних до 14 лет доля выделяется по заявлению родителей.

Перед составлением договора, ответственные лица проверяют факты участия в приватизации кого-либо из заявителей. Если кто-то из прописанных уже приватизировал другое жилое помещение, он должен написать заявление-согласие на приватизацию без его участия. При отсутствии такой бумаги, заключить сделку передачи жилья в собственность будет невозможно.

Можно ли получить отказ в приватизации квартиры в связи с перерывом в прописке?

По закону администрация обязана послать запросы в территориальные органы по месту предыдущей прописки граждан. Если недвижимого имущества за ними не числится, отказ в приватизации по причине перерыва в прописке неправомерен.

Отказ в приватизации будет получен также, если кто-либо из прописанных не даст своего согласия на проведение процедуры. Особенно актуален этот вопрос при оформлении в собственность комнат в коммунальных квартирах.

Отношения между жильцами не всегда складываются благополучно, и получить согласие соседа порой бывает нелегко.

В то время как без его одобрения приватизировать даже свои квадратные метры будет невозможно, ведь коммуналка является единым жилым помещением.

Особыми случаями являются ситуации, когда сделка по передаче в собственность помещения не завершена в связи со смертью заявителя.

Власти пытаются отказать в окончательном оформлении процедуры, если наниматель подал заявление на приватизацию, но не успел подписать договор и получить Свидетельство.

Отказ органов местного самоуправления в подобных случаях неправомерен, так как квартира должна быть включена в наследуемую массу и приватизацию её следует завершить (Постановление Верховного суда № 8).

О том, как добиться признания прав собственности через суд, вы можете узнать из нашей статьи.

Несоответствие документов

Причиной отказа в этих случаях является несоответствие документов, ошибки в них или их отсутствие.

Если участники приватизации не могут представить документ. На основании которого они проживают в данном помещении (ордер, договор найма), то процедура затянется на неопределённый срок. Документы необходимо будет восстановить в ЕИРЦ или в организациях, выделявших в своё время жильцам квартиру.

Трудности в этом вопросе могут возникнуть у жильцов «бесхозных» домов. Зачастую наниматели квартир сталкиваются с проблемой невозможности получить документ из-за того, что их дом не стоит на балансе ни у одной организации.

При ликвидации многих предприятий принадлежавшие им дома должны быть переданы муниципалитетам. Но случается так, что дом «висит в воздухе». И документы на него не оформлены должным образом.

У дома нет официального хозяина, потому и разрешение на приватизацию дать некому.

В подобных случаях приватизировать квартиру можно исключительно через суд, который признает ваше право в соответствии с ФЗ 1541 ст. 18.

Отказ можно получить и в том случае, если администрация обнаружит какие-либо ошибки в документах или заподозрит нанимателей в их подделке. Преодолеть данное препятствие можно при помощи экспертизы и исправления документов.

Часто власти препятствуют выдаче документов из-за наличия у нанимателей жилья долгов по оплате ЖКУ. Подобные действия неправомерны, поскольку в этом случае администрация должна взыскивать долг по оплате через суд. Отказать в приватизации на этом основании она не имеет права.

Узнайте о том, как правильно составить заявление на приватизацию, доверенность и отказ от участия, на нашем сайте.

Отказали в приватизации квартиры: что делать?

Обращайтесь в суд

В случае отказа местных властей в оформлении квартиры в собственность, можно попытаться решить данный вопрос через суд. Каков порядок обжалования отказа в приватизации жилого помещения?

Необходимость получения этого документа важна ещё и потому, что мотив отказа и будет предметом предъявленного иска. То есть вы будете просить суд не разрешить вам приватизацию, а устранить препятствия к её осуществлению.

На обжалование решения администрации гражданину даётся срок в три месяца. Восстановить срок можно, если вы находились в командировке, больнице или по другим уважительным причинам.

Статья 12 ГК РФ регламентирует порядок обращения в суд по поводу признания прав на приватизацию жилого помещения. Если предметом иска является не обжалование действий администрации, а признание ваших прав на него, то сроки подачи иска не ограничены.

Для подачи иска необходимо подготовить пакет документов:

Исковое заявление должно содержать описание ситуации и мотивы, по которым вы получили отказ в оформлении договора.

Предмет иска определяется именно этими мотивами.

В заявление должны содержаться следующие пункты:

По закону на рассмотрение подобных дел в суде отводится от двух до трёх месяцев. Если суд примет решение в вашу пользу, через 10-15 дней после заседания вы получите постановление, с которым следует обратиться в Жилотдел или Росреестр для оформления собственности на жильё. Получив отрицательное решение, можно подать апелляцию в вышестоящие судебные органы.

Приватизация жилого помещения – сложный и требующий тщательной подготовки процесс. Чтобы избежать проблем и исключить возможное получение отказа в оформлении собственности, воспользуйтесь консультацией квалифицированных юристов.

Консультация юриста по вопросам признания права собственности на жилые помещения в судебном порядке, в том числе и в случаях отказа в приватизации, в этом видео:

+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Источник

Оспаривание отказа в приватизации государственной и муниципальной собственности

Директор ООО «Агентство социального содействия» (г. Омск), юрист

специально для ГАРАНТ.РУ

Для облегчения ведения предпринимательской деятельности и более эффективного экономического развития государством для физических и юридических лиц предусмотрена возможность приватизации (приобретения в собственность) государственного и муниципального имущества (ст. 2 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации). Несмотря на относительно несложную с точки зрения закона процедуру приватизации, зачастую со стороны государственных органов и предприятий выносится отказ в приватизации государственной собственности лицу, желающему его приобрести. И, конечно же, данное решение можно оспорить, такое дело будет подведомственно арбитражному суду на основании ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса, согласно которой организации и физические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов публичной власти. В данной колонке я рассмотрю причины отказа в приватизации, логике суда по такому делу и методах оспаривания такого отказа.

Начнем с того, какие объекты физические лица и организации вправе приватизировать. Согласно ст. 5 Закона о приватизации может быть приватизировано имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности. Исключения составляют объекты, перечисленные в ч. 2 ст. 3 Закона о приватизации. К ним относятся, например, природные ресурсы, государственный и муниципальный жилищный фонд, государственный резерв, государственное и муниципальное имущество на основании судебного решения и т. д. Нужно отметить, что наиболее популярными объектами приватизации являются нежилые помещения, имущественные комплексы, объекты недвижимости на стадии строительства и земельные участки. Сразу хочу отметить, что отношения, связанные с приобретением земельных участков, которые принадлежат на праве собственности государству или муниципальным образованиям, не регулируются Законом о приватизации, нормы и порядок получения земельных участков закреплены в Земельном кодексе. Однако, в случае приобретение объектов недвижимости, строительство которых не завершено, одновременно передаются в собственность и земельные участки, которые данные объекты занимают и которые необходимы для их эксплуатации (ч. 1 ст. 28 Закона о приватизации).

Порядок приватизации представляет собой довольно-таки сложный процесс, состоящий из следующих этапов: разработка прогнозного плана приватизации государственного имущества (ст. 7-8 Закона о приватизации), далее – принятие решения о приватизации и исполнение решения о приватизации имущества, предусмотренным законом способом (ст. 14 Закона о приватизации).

Почему необходимо знать и учитывать этот порядок? Потому что условия приватизации в следующем финансовом году могут отличаться от того, что предыдущем году, это касается способов приватизации государственного имущества, нормативной цены, сроков рассрочки платежа и другое.

Что касается способов приватизации, то законодательно закреплен закрытый перечень данных способов в ст. 13 и гл. IV Закона о приватизации. Подавляющее большинство способов – это продажа государственного и муниципального имущества. К ним относятся продажа имущества на аукционе, конкурсе, продажа имущества без объявления цены, продажа находящихся в государственной собственности акций акционерных обществ за пределами Российской Федерации, продажа имущества посредством публичного предложения. Помимо продажи также существуют способы преобразования унитарного предприятия в акционерное общество, а также внесения акций в качестве вклада в уставной капитал акционерного общества.

Особо хотелось бы обратить внимание на способ приватизации, закрепленный в Федеральном Законе от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности» (далее – Закон № 159-ФЗ). В соответствии с данным нормативно-правовым актом субъекты МСП пользуются преимущественным правом приватизации арендуемого имущества из государственной собственности по цене, равной их рыночной стоимости (ст. 3).

Рассмотрим некоторые ситуации из арбитражной практики для того, чтобы разобраться, какие проблемы происходят и могут произойти при приватизации государственной и муниципальной собственности.

Ситуация 1. Отказ в представлении земельных участков

Для начала рассмотрим возможные отказы в предоставлении земельных участков. Согласно действующему Закону о приватизации, владелец земельного участка (государственный или муниципальный орган) может отказать в предоставлении участка в собственность в случае, если на данном земельном участке находятся объекты недвижимости в стадии строительства или имущественные комплексы, участок является изъятым из оборота, находится в резерве, на участке имеются постройки, принадлежащие на праве собственности третьим лицам и т.д. (исчерпывающий перечень оснований приведен в ст. 39.16 Земельного кодекса РФ).Чаще всего отказывают в следующих двух случаях:

Из судебной практики можно привести пример решения Арбитражного суда Мурманской области от 30 ноября 2017 г. по делу №А42-8768/2016. В данном случае истец (ИП) обратился с заявлением о предоставлении ему земельного участка из государственной собственности по договору купли-продажи на основании ст. 39.17 Земельного кодекса РФ. Основанием для этого служит тот факт, что истец является собственником сооружений, расположенных на данном участке, что дает ему право на приобретение земельных участков (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ). Уполномоченный государственный орган оставил без рассмотрения данное заявление на основании того, что заявитель не выполнил все требования, предусмотренные ст. 36.16 Земельного кодекса (а именно, ответчик ссылается на неполный объем предоставленных документов), в связи с этим заявитель вынужден был обратиться в суд. Соответственно суд вынес решение в пользу истца, признав решение ответчика незаконным и нарушающим права истца.

Сложнее ситуация обстоит, если оспаривается отказ в предоставлении земельного участка на основании того, что данный участок зарезервирован для государственных и муниципальных нужд. Можно привести в пример Постановление Восьмого Апелляционного арбитражного суда от 25 мая 2016 г. по делу №А46-8230/2015.В данном деле ИП выдвигает требования о предоставлении ему в пользование земельного участка, при этом он является владельцем недвижимого имущества, расположенного на данной территории. Суд первой инстанции, а также апелляционный арбитражный суд исковые требования оставили без удовлетворения. Исходя из материалов дела, можно сделать вывод, что суд, в первую очередь, руководствуется ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, на основании которой разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным ИП в заявлении о предоставление земельного участка.

Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что резервирование земли под государственные и муниципальные нужды является весомым основанием для отказа в предоставлении юридическим и физическим лицам права на данный земельный участок. Например, раньше была возможность оспаривать подобное решение на основании ст.28, ст. 36 Земельного кодекса РФ по вопросу предоставления в аренду сроком на три года земельного участка, необходимого в целях эксплуатации объекта недвижимости, находящегося на данном участке. Однако, с 1 марта 2015 года данные статьи утратили силу и теперь не имеется возможности основывать требования на этих нормах. Собственно, в приведенном мной последнем примере, Апелляционный суд также обосновал свое решение именно из-за утраты юридической силы данных статей, в противном случае суд, возможно, был бы на стороне истца.

Также, хочу обратить внимание на еще одну возможную (но часто встречающуюся) причину отказа в предоставлении земельных участков, а именно наличие разногласий с уполномоченным органом по площади или границам участка, а также площади максимальной застройки. Примером подобного спора можно привести решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга от 22 июня 2017 г. по делу № А56-61466/2016. В данном случае отказ в предоставлении участка по договору купли-продажи был основан на двух причинах: наличие на участке недвижимого имущества, принадлежащего третьим лицам и факт того, что площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для функционирования и использования объекта недвижимости, который на нем расположен. Подобный отказ возможно оспорить с помощью проведения судебной экспертизы по оценке необходимой площади для функционирования объекта недвижимости, а также о статусе объекта, принадлежащего третьим лицам. В данном деле с помощью экспертизы установлено, что объект, принадлежащий третьим лицам, является движимым имуществом (трансформаторная подстанция), а наличие подобных объектов, согласно Земельному кодексу РФ, не является причиной для отказа в предоставлении участка. Также эксперт установил, что площадь, на которую претендует заявитель является необходимой для функционирования объекта недвижимости, который ему принадлежит. В итоге суд удовлетворил заявление истца в полном объеме и признал решение уполномоченного органа (ответчика) незаконным. Впоследствии ответчик обратился с апелляционной жалобой по данному делу, которая Постановлением Тринадцатого апелляционного суда от 31 октября 2017 г. по делу № А56-61466/2016 осталась без удовлетворения.

Подводя итог рассмотрения возможных отказов в предоставлении земельных участков можно сделать вывод, что уполномоченные государственные органы, а впоследствии и арбитражный суд, требуют выполнение от заявителя норм, предусмотренных ст. 39.16-39.17 Земельного кодекса РФ. Наиболее частыми причинами отказа являются: нахождение земель в резерве, наличие на спорном участке возведенных построек, принадлежащих третьим лицам, а также разногласия по площади или границам участка, а также площади максимальной застройки. Данные решения можно (а иногда и необходимо) обжаловать через арбитражный суд.

Ситуация 2. Отказ в приватизации нежилых помещений и имущественных комплексов

В практике арбитражных судов очень часто встречаются споры о приватизации нежилых помещений и имущественных комплексов, являющихся государственной и муниципальной собственностью. Предметом данных споров является чаще всего необъективно завышенная цена на данное имущество, что, естественно, затрудняет процесс приватизации и заключения сделки.

При составлении договора купли-продажи имущества с уполномоченным органом, при несогласии с ценой приватизируемого имущества, необходимо ответным письмом направить протокол разногласий. В случае, если уполномоченный орган не согласится с данным протоколом, данный спор необходимо разрешить в судебном порядке. Можно привести пример подобного спора, а именно Решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 октября 2017 г. по делу № А40-5650/2017-28-45. Данный спор возник по причине, которую я описал выше. Следует отметить, что суд в данном случае будет руководствоваться следующими нормативно-правовыми актами: Законом № 159-ФЗ, определяющий порядок отчуждения государственного и муниципального имущества, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а также Законом о приватизации.

Цена приватизируемого государственного и муниципального имущества на основании ст. 12 Закона о приватизации должна устанавливаться на основании отчета об оценке составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.В данном споре истец ссылался на оценку рыночной стоимости выкупаемого объекта, в соответствии с которой рыночная стоимость объекта ниже, чем стоимость, заявленная уполномоченным органом. Поэтому суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Теперь проанализируем преимущественное право приватизации арендуемого имущества согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ. В качестве примера можно привести Решение Арбитражного суда Тюменской области от 31 октября 2017 г. по делу № А70-11965/2017. В данном деле ООО является арендатором нежилого помещения, являющимся государственной собственностью. На основании ч. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ Общество подало заявление в уполномоченный государственный орган на приватизацию данного помещения. Однако, по данному заявлению был вынесен отказ на основании того, что заявителем не выполнены требования, предусмотренные вышеуказанной статьей, из-за чего Общество подало исковое заявление в арбитражный суд. В процессе рассмотрения дела заявитель предоставил документы, подтверждающие тот факт, что Общество временно владеет данным имуществом более двух лет по состоянию на 1 июля 2015 г. (в соответствии с ч.1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ). Соответственно, заявитель имеет объективное преимущественное право на приватизацию данного объекта недвижимости. Также истец подтвердил, что является субъектом МСП. Суд также согласился с доводами истца и удовлетворил его требования в полном объеме.

Из вышеприведенного анализа судебной практики можно сделать вывод, что зачастую решения или бездействия уполномоченных органов необъективны и незаконны в отношении предпринимателей. Чтобы выиграть данный спор, необходимо четко проанализировать нормы Закона № 159-ФЗ и Закона о приватизации, так как именно на нормы данных нормативно-правовых актов опирается суд. Оценочная экспертиза также играет ключевую роль в подобных делах особенно, когда разногласия касаются стоимости приватизируемого имущества.

В заключении хочу отметить, что арбитражная практика знает довольно большое количество споров, возникающих при приватизации государственного и муниципального имущества. Объектами данных споров могут выступать нежилые помещения, земельные участки, имущественные комплексы, объекты в стадии строительства. Разногласия возникают из-за того, что многие объекты недвижимости являются спорными, многие организации и физические лица не выполняют условия, при которых они получают право на приватизацию, а также, как указано выше, часто уполномоченные органы выносят немотивированное и незаконное решение относительно заявителя, что дает право на основании ч. 1 ст. 198 АПК РФ обратиться за защитой своих прав и интересов в арбитражный суд. Оспорить отказ в приватизации государственного и муниципального имущества можно, главное, определить соответствующие основания и доказательную базу.

Источник